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估价原理

本网估价系统采用的是观赏石价格评估的专家咨询法和市场法:

专家咨询法:是对市场法的一种模拟方法,他将专家设定为市场上潜在的购买者,利用其专业知识、经验对待评估观赏石的价值进行分析、判断,最终确定待评估观赏石的价格。

市场法:是根据替代原理,通过收集有关可以比较观赏石的近期销售资料并将这些资料与被评估的观赏石进行比较,从而最终确定被评估观赏石的价格。现本文主要针对市场法进行简要说明:

一、基本公式

评估价格=参照物的交易价格±评估标的与参照物比较的差异金额

        =参照物的交易价格x交易情况修正系数x交易日期修正系数x鉴评要素修正系数x综合要素修正系数

 

二、市场法的步骤

第一步:专家出具待评估观赏石的鉴评报告

第二步:收集类似观赏石有关的近期销售资料

第三步:分析参照观赏石资料选定可比实例

第四步:调整销售实例与观赏石标的之间的差异

第五步:计算评估值

 

三、评估修正体系

(一)交易情况修正

可比实例成交价格可能是正常的,也可能是不正常的。由于要求评估的对象价值是客观合理的,所以,如果可比实例的成交价格是不正常的,则应将其修正为正常。其计算公式为:

可比实例正常市场价格=可比实例成交价格x交易情况修正系数

交易情况修正系数以正常市场价格高低的百分率为±S%(当可比实例成交价格比其正常市场价格高时为+S%;低时为-S%),则:

可比实例正常市场价格=可比实例成交价格x1/1±S%

上式中1/1±S%)是交易情况修正系数

 

如:有特殊关系的人们相互之间交易。如师与生、父与子、关联企业之间等的交易,一般情况下低于正常市场价格10%~20%,或20%以上。如低于正常市场价格10%,则交易情况修正系数为1/1-10%)。

 

(二)交易日期修正系数

交易日期修正是指将可比实例在其成交日期时的价格修正为在评估基准日时的价格。计算公式如下:

可比实例在价格评估基准日时的价格

=可比实例在成交日期时的价格x交易日期修正系数

 

交易日期修正系数应以成交日期时的价格为基准来确定。假设从交易日期到评估基准日,可比实例价格价格涨跌的百分比为±T%,则:

可比实例在评估基准日时的价格

=可比实例在成交日期的价格x1±T%

 

(三)观赏石鉴评要素修正

观赏石鉴评要素修正系数应以待估观赏石鉴评分数为基准来确定,假设可比实例鉴评分数比待估观赏石鉴评分数高低的百分率为±R%(当可比实例比待估观赏石的鉴评分数高时,为+R%;低时,为-R%),则:

可比实例在待估观赏石状况下的价格

=可比实例成交价格x 1/1±R%

上式中,1 /1±R%)是观赏石鉴评要素修正系数

 

实际操作时可按照观赏石鉴评标准计算,即:

鉴评要素单项修正系数

=1 /(比较实例观赏石鉴评分数/待估观赏石鉴评分数)X100%

鉴评要素修正系数=鉴评要素单项修正系数的加权合计数

                 (权重为对应的鉴评要素标准分数,权重合计为100%

 

(四)观赏石综合要素修正

观赏石综合要素修正指上述修正因素以外的需要进行修正的因素,如整体比较突出的艺术价值、文化价值、科学价值等。

观赏石综合要素修正系数应以待估观赏石为基准来确定,假设可比实例评分比待估观赏石评分高低的百分率为±Q%(当可比实例比待估观赏石的评分高时,为+Q%;低时,为-Q%),则:

可比实例在待估观赏石条件下的价格

=可比实例成交价格x1/1±Q%

上式中,1/1±Q%)是观赏石总和要素修正系数。

综合要素单项修正系数

=1/(比较实例观赏石评分/待估观赏石评分)X100%

综合要素修正系数=综合要素单项修正系数的加权平均数

                 (各单项要素权重可按具体情况确定,总权重为100%

 

四、市场法应用举例

(一)如:待评估对象和参照实例ABC基本情况如下表:

待评估观赏石登记表

类型

石种

题名

规格(长宽高,cm

产地

基准日

评估目的

造型石

蜡石

福荫绵延

88x88x48

广东南雄

2014-8-18

强制变现

参照物登记表

 

编号

类型

石种

题名

规格

(长宽高,cm

产地

交易日期

市场成交价格(元)

成交价格

形式

A

造型石

蜡石

寿星

35x99x40

广东南雄

2014-7-27

22

抵押贷款

B

造型石

蜡石

福荫峰

53x102x36

广东南雄

2014-6-25

26

正常交易

C

造型石

蜡石

古猿

51 x123 x26

广东南雄

2014-5-29

28

拍卖

 

(二)如:经专家鉴评,待评估对象和参照实例ABC鉴评要素分值如下表:

项目

标准分数

评估对象

实例A

实例 B

实例C

鉴评要素

质地

10

9

8

8

8

形态

50

46

42

48

46

色泽

10

9

8

8

7

纹理

10

8

8

9

9

意韵

10

8

9

7

7

命题

5

4

3

5

3

配座

5

4

3

5

3

合计

100

88

81

90

83

 

(三)修正系数的确定

1.      交易情况修正系数

A案例属抵押贷款,比市场价格低约20%,交易情况修正系数为:1/1-20%=100/100-20=125%

B案例为正常交易,交易情况修正系数为100%

C案例是拍卖,比正常市场价格高约20%,交易情况修正系数为:1/1+20%=100/100+20)≈83%

 

2.      交易日期修正系数

A案例交易日期与评估基准日相距不足1个月,该时期观赏石价格趋于平稳,交易日期修正系数为100%

B案例交易日期与评估基准日相距超过1个月,该时期观赏石价格上涨约15%,交易日期修正系数为:1+15%=100+15/100=115%

C案例交易日期与评估基准日相距超过两个月,该时期观赏石价格上涨约20%,交易日期修正系数为:1+20%=100+20/100=120%

 

3.      鉴评要素修正系数

鉴评要素单项修正系数

=1/(比较实例观赏石鉴评分数/待估观赏石鉴评分数)x100%

鉴评要素修正系数=鉴评要素单项修正系数的加权平均数

(权数为对应的鉴评要素标准分数,权重合计数为100%

实例A形态的修正系数

=1/(比较实例观赏石鉴评分数/待估观赏石鉴评分数)x100%

=1/42/46x100%=110%

其余各单项因素以此类推

实例A鉴评要素修正系数=鉴评要素单项修正系数的加权平均数=113%x10+110%x50+113%x10+100%x10+89%x10+133%x5+133%x5/100110%

实例B、实例C同上。

鉴评要素修正系数表

项目

实例A

实例B

实例C

鉴评要素修正

质地

113%

113%

113%

形态

110%

96%

100%

色泽

113%

113%

129%

纹理

100%

89%

89%

意韵

89%

114%

114%

命题

133%

80%

133%

配座

133%

80%

133%

加权平均

110%

99%

108%

 

4.      综合要素修正系数

本例中,因待估观赏石和参照物观赏石均无突出的文化和科学价值,综合要素修正系数为100%

 

(四)待估观赏石评估价格的确定

1.      待估观赏石评估计算公式为:

参照物比准价格=参照物的交易价格x交易情况修正系数x交易日期修正系数x鉴评要素修正系数x综合要素修正系数

评估对象市场价格=(参照物A比准价格+参照物B比准价格+…+参照物M比准价格)/M

评估对象快速变现价格=评估对象市场价格x1-折扣率)

                    =评估对象市场价格x变现系数

 

比较因素系数修正表

                                                    金额单位:万元

项目

评估对象

实例A

实例B

实例C

成交价格

待估

22

26

28

交易情况修正

 

125%

100%

83%

交易情况修正

 

100%

115%

120%

鉴评要素修正加权平均

 

110%

99%

108%

综合要素修正加权平均

 

100%

100%

100%

参照物A比准价格=22x125%x100%x110%x100%=30.25(万元)

参照物B比准价格=26x100%x115%x99%x100%=29.60(万元)

参照物C比准价格=28x83%x120%x108%x100%=30.12(万元)

评估对象市场价格=30.25+29.60+30.12/ 3=29.99(万元)

评估对象强制变现价格=29.99x0.8=23.99(万元)

 

2.      待估观赏石评估结果为:

经计算,“福荫绵延”观赏石在评估基准日时的评估价格为23.99万元(大写:人民币贰拾叁万玖仟玖佰元整)。

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